지금 전세계약 하신다고요? 서현진 26억 피해로 본 전세계약 필수상식 & 깡통 전세사기 완벽 예방법!

전세계약 전에 반드시 알아야 할 충격적인 현실

지금 전세계약을 고민 중이시라면 잠깐! 깡통 전세사기는 더 이상 뉴스 속 이야기만이 아닙니다. 2025년 6월, 배우 서현진 씨가 깡통 전세사기로 인해 무려 26억 원의 전세금을 돌려받지 못해 경매를 신청했다는 사건은, 이 문제가 누구에게나 닥칠 수 있음을 보여주었습니다.

전세계약 필수상식을 모르고 계약했다가는 연예인조차 속았다는 것은 바로 깡통 전세사기의 수법이 얼마나 교묘해졌는지를 보여주는 대표적인 사례입니다.

끝까지 글을 읽어보시면 전세사기 기본 체크 이제 하실 수 있게 됩니다. 어려운 전문 용어들 미리 머리 아파하지 마세요. 어린이도 이해되게 쉽게 정리했습니다. 우선 내가 지금 살고 있는 집, 계약하려는 집은 안전한지 지금 간단히 체크하세요.

 

→전세사기 피하는 앱(국토부바로가기) ←

📌 목차

• 깡통 전세사기, 왜 위험한가?
• 2025 깡통 전세사기 예방법 체크리스트
• 계약 당일에 꼭 해야 할 일
• 전세사기를 당했을 때 대처법
• 도움을 받을 수 있는 기관

 

깡통 전세사기, 왜 위험한가?(깡통 전세사기 쉬운 설명)

깡통 전세사기란?

집값보다 전세금이 너무 비싸서, 나중에 집이 팔려도 전세금을 돌려받을 수 없는 상황이에요.

예시로 이해해보기

• 집값: 1억원
• 전세금: 9천만원 (너무 비쌈!)
• 집주인 빚: 3천만원

문제점: 집이 경매로 팔려도 1억원밖에 안 나오는데, 집주인 빚(3천만원) + 전세금(9천만원) = 1억 2천만원이 필요해요.

결국 2천만원이 부족해서 전세금을 못 돌려받게 돼요.

왜 위험한가요?

• 전세 계약을 다시 했어도 소용없어요 
• 전세권 등기를 했어도 소용없어요 
• 집값에 비해 전세금이 너무 비싸면 항상 위험해요 

기억하세요!

 

**"집값의 80% 이하"**인 전세금만 안전해요!

• 집값 1억원 → 전세금 8천만원 이하 ✅
• 집값 1억원 → 전세금 9천만원 이상 ❌

2025 깡통 전세사기 예방법 체크리스트

깡통 전세사기란?

집주인이 전세금을 돌려줄 능력이 없는데도 전세 계약을 맺어서, 나중에 전세금을 돌려받지 못하게 되는 사기입니다.

6가지 필수 체크사항

1. 집 가격 확인하기

• 확인 방법: 부동산 앱이나 공시지가로 집값 알아보기
• 안전 기준: 전세금이 집값의 80% 이하여야 함
• 예시: 집값 1억원 → 전세금 8천만원 이하 안전

2. 집주인 빚 확인하기

• 확인 방법: 등기부등본에서 "근저당" 항목 보기
• 안전 기준: 근저당(빚) + 전세금 < 집값
• 예시: 집값 1억, 빚 3천만원 → 전세금 7천만원 이하 안전

3. 다른 세입자 확인하기

• 확인 방법: 등기부등본에서 "전세권" 확인하기
• 안전 기준: 기존 전세금 + 내 전세금 < 집값
• 주의: 숨어있는 세입자가 있을 수 있음

4. 집주인이 진짜 주인인지 확인

• 확인 방법: 등기부등본의 소유자와 신분증 대조
• 주의: 가짜 집주인일 수 있으니 꼼꼼히 확인

5. 집에 문제가 없는지 확인

• 확인 방법: 법원 경매 사이트에서 검색
• 주의: 경매 진행 중인 집은 위험

6. 보증금 안전장치 마련

• 방법: HUG 전세보증보험 가입하기
• 효과: 전세금을 돌려받지 못할 때 보험금 받을 수 있음

 계약 당일 체크리스트

1.계약 전

• [ ] 등기부등본 최신본 다시 뽑아서 확인

2.계약 시

• [ ] 계약서에 특별한 약속사항 제대로 적혔는지 확인

3.계약 당일

• [ ] 주민센터에서 확정일자 도장 받기 (매우 중요!)

4.입주 당일

• [ ] 전입신고하기 (주민등록 옮기기)

5.계약 후

• [ ] 전세보증보험 가입하기

 

🆘 전세사기 당했을 때 대처법

• 전세사기 당했을 때 이렇게 해보세요! (초등~중학생도 이해 가능)
  • 전세금을 돌려받지 못했을 때, 그냥 말로 하지 말고 증거가 남는 편지를 보내야 해요.
  • 이건 그냥 편지가 아니라, “언제, 무슨 내용을, 누구에게 보냈는지” 확실하게 기록이 남는 공식 편지예요.
  • 어디서 보내요? 👉 가까운 우체국에서 “내용증명 보내러 왔어요”라고 하면 도와주세요.
  • 편지에는 이렇게 써요:
    “전세 계약이 끝났으니 보증금을 돌려주세요. 언제까지 돌려주셔야 합니다.”
  • 이렇게 보내면 나중에 법적으로도 “내가 요청했다”는 증거가 돼요.

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  2단계: 임차권 등기명령 신청 – “내가 이 집에 살았다는 기록을 법원에 남기기”
  • 이건 뭐냐면, 이사 나간다고 해서 내 권리까지 사라지면 안 되니까, 법원에 “내가 이 집에 살았어!”라고 공식 등록해두는 거예요.
  • 어디서 해요? 👉 집 근처 관할 법원에 가서 “임차권 등기명령 신청하러 왔어요”라고 말해요.
  • 신청서류는 어렵지 않아요. 법원 민원실 직원이 설명해줘요.
  • 준비물은?
    • 전세계약서 원본
    • 확정일자 받은 계약서
    • 신분증
    • 내용증명 보낸 영수증이나 복사본
  • 이렇게 등록하면, 집주인이 집을 팔아도 내 전세금 받을 권리를 지킬 수 있어요.
  실제 전세사기 피해자라면 꼭 기억하세요!
• ✔️ 이사 나가기 전에 내용증명 → 등기명령 순서가 중요해요.
  ✔️등기명령을 하지 않으면, 이사 나간 후에는 보증금 보호를 못 받을 수도 있어요.
  ✔️ 무섭거나 어려우면, 대한법률구조공단(132) 에 전화해서 무료로 상담 받아보세요.
• 1단계: 내용증명 보내기 – “전세금 돌려주세요!” 공식 요청하기

💡 기억하세요!

6가지 모두 안전해야 계약하세요. 하나라도 위험하면 다른 집을 찾는 것이 좋습니다.

 

전세사기 예방법 체크표 (중학생도 쉽게 이해할 수 있어요)

전세사기 피해자 지원기관

항목	확인 방법
무엇을 확인할까?	어떻게 확인할까?
집주인 확인	등기부등본에서 집 주인 이름이 계약서의 집주인과 같은지 확인해요
집에 빚이 있는지	등기부등본의 '갑구'·'을구'에서 대출(근저당)이 있는지 확인해요
확정일자 받기	계약서를 들고 주민센터에 가서 도장을 받으면 돼요
전입신고 하기	주민센터나 정부24에서 이 집에 산다고 신고해요
보증보험 가입 확인	한국주택금융공사(1688-8114)에 전화해서 이 집이 가입 가능한지 물어봐요
주변 시세와 비교	네이버 부동산에서 비슷한 집의 전세금과 비교해봐요
기관명	전화번호	지원 내용
LH 전세피해지원센터	1600-1004	임시 거처, 법률 지원
국토부 전세사기 신고센터	1599-0001	신고 접수, 상담
대한법률구조공단	132	무료 변호사 상담
한국주택금융공사	1688-8114	보증보험 상담